El término hipoteca ya era usado en la antigua Grecia aunque adquirió su significado actual en Roma, donde se denominaba prenda y constituía una garantía de pago en la compra de tierras. Actualmente, la hipoteca, también denominada préstamo hipotecario, es la suma de dinero concedida a una persona, física o jurídica, para la adquisición de una vivienda u otro tipo de inmueble. Todas las condiciones y pautas de la hipoteca aparecen reflejadas en un contrato firmado ante notario, denominado escritura. La devolución de la hipoteca debe producirse dentro de un plazo establecido previamente. Los pagos se hacen a través de cuotas que, generalmente, son mensuales. Constan de dos partes: una de intereses y otra de capital. Durante la vida de la hipoteca el deudor figura como propietario del inmueble, aunque la entidad financiera mantiene una reserva de dominio que puede ejercer en caso de impago.

Tipos de hipotecas

A la hora de contratar una hipoteca hay que tener en cuenta el tipo de interés. Siendo éste el porcentaje aplicado al importe que procede de la hipoteca y que se abona a la entidad financiera. Los principales tipos de hipotecas son:

• Tipo de interés fijo: son aquellas en las que el tipo de interés no varía durante todo el período en el que se abona la hipoteca.

• Tipo de interés variable: son aquellas en las que el tipo de interés va cambiando durante la vida de la hipoteca en función de un índice de referencia, que generalmente se revisa cada año. El índice más utilizado es el Euríbor.

• Tipo de interés mixto: son aquellas en las que se negocia con la entidad financiera un período a tipo de interés fijo y otro, habitualmente más largo que el anterior, a tipo de interés variable.

Para comparar los préstamos hipotecarios, en muchas ocasiones, se usa la Tasa Anual Equivalente (TAE). Es el interés total que se suma al capital de un préstamo hipotecario. Se calcula a partir de una fórmula que incluye el interés nominal, las comisiones y el plazo de la hipoteca. La contratación de una hipoteca genera una serie de gastos añadidos. Son, por ejemplo, los del Registro de la Propiedad, los de tasación, los de gestoría y las minutas del notario. Además, existen unos impuestos que es necesario abonar cuando se adquiere un inmueble:

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica a los inmuebles de segunda mano y supone el 6% ó 7% según la Comunidad Autónoma. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica a los inmuebles nuevos y corresponde al 7%. Dependiendo de si la vivienda adquirida es nueva o usada será necesario abonar el ITP o el IVA.

• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): varía en función de la Comunidad Autónoma en la que se realiza la operación.

Todos los gastos derivados de una operación de compra-venta desgravan en la declaración de la renta a excepción de aquellos que son extraordinarios como seguros o inmobiliaria. Las hipotecas de tipo de interés variable referenciadas a Euríbor están siendo las más solicitadas en España en los últimos años. Cuando se adquiere un inmueble con hipoteca, además de los intereses impuestos por la entidad financiera, se generan otros gastos. Estos también deben afrontarse en el momento de comprar la vivienda. Los gastos son:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

• Notaría

• Gestoría

• Registro de la Propiedad

• Comisión de apertura

• Tasación

• Otros gastos opcionales: seguros, inmobiliaria, etc.

Desglose de gastos

Todo proceso de compra de un inmueble implica el abono de unos impuestos. En España existen dos distintos que se aplican dependiendo de si el inmueble es nuevo o usado:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: aplicable a inmuebles de ocasión, es decir, que ya han sido usados previamente. Es un 6% ó 7% del precio marcado en la escritura, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se realice la compra.

• IVA: aplicable a inmuebles de nueva construcción o de nuevo uso. Es un 7% del precio del inmueble marcado en la escritura. Es fijo para toda España, independientemente de la Comunidad Autónoma donde se realice la compra.

Además, existe otro impuesto obligatorio y aplicable a todo tipo de inmuebles. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para hipotecas supone entre el 0,1% y el 1% del precio del inmueble señalado en la escritura, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda.

El notario, en el proceso de formalización de la escritura, actúa como legalizador del contrato con independencia de las partes. Sus minutas (tarifas) están reguladas por la ley. En España es habitual que el notario esté en estrecha relación con el Registro de la Propiedad.

La gestoría tramita la escritura de la hipoteca y la liquidación de impuestos y préstamo hipotecario, hasta que el inmueble queda inscrito en el Registro de la Propiedad. El Registro está dividido territorialmente, por lo que es necesario inscribir el inmueble en la oficina que regula la zona en la que está situado.

El Registro de la Propiedad es el organismo encargado de hacer pública la información sobre el propietario, las transmisiones, la descripción, la cargas y otros datos del inmueble. En caso de adquirir una vivienda de segunda mano, es recomendable acudir al Registro para revisar su estado actual y comprobar que no está sujeta a restricciones de la propiedad.

La comisión de apertura es un importe que, en la mayoría de los casos, se abona a la entidad financiera cuando se formaliza la hipoteca. Corresponde a los gastos administrativos y de tramitación derivados del proceso de contratación del préstamo hipotecario.

La labor de tasación consiste en la valoración económica del inmueble por parte de un perito especializado. El valor de tasación hace referencia al importe teórico de mercado. Influyen las características de la vivienda y otras operaciones realizadas en zonas próximas, en inmuebles con antigüedad y calidad similares.

Los gastos señalados hasta este punto son los mínimos obligatorios que genera la tramitación de una hipoteca. Todos los gastos derivados de un proceso de compra-venta, desgravan en la declaración de la renta a excepción de los opcionales como los gastos de inmobiliaria. Pueden realizarse varias tasaciones sobre un mismo inmueble para comparar los distintos valores. En la mayoría de los casos hay que abonarlas aunque no se contrate la hipoteca con la entidad que realiza la tasación.